Rent to buy

La legge n. 164/2014 ha convertito il decreto Sblocca Italia, introducendo così una specifica disciplina civilistica per il c.d. “rent to buy”.

Restano tuttavia irrisolti i problemi di natura fiscale.

L’art. 23 del decreto Sblocca Italia disciplina i contratti di godimento stipulati in funzione della successiva alienazione degli immobili, conosciuta nella prassi come rent to buy, ossia come il contratto attraverso il quale il proprietario concede un immobile in godimento al conduttore, con diritto di quest’ultimo di acquistarlo entro una data determinata, imputando a corrispettivo di trasferimento una parte dei canoni versati sino al momento dell’acquisto.

I contratti possono essere stipulati sia da persone fisiche sia da società ed in in relazione a qualsiasi tipo di immobile: appartamenti, uffici, negozi, capannoni.

Il nuovo tipo di contratto ha elementi sia dei contratti di locazione che dei contratti di compravendita: il canone, corrispettivo per il godimento dell’immobile, infatti, diventa anche anticipazione del prezzo della compravendita.

La nuova disciplina normativa lascia ampio spazio all’autonomia privata, consentendo la modulazione del contratto in funzione delle specifiche esigenze dei contraenti: le parti, infatti, sono libere di stabilire la durata della fase di “godimento” e la quota di canone imputabile a corrispettivo della successiva vendita.

Con questa norma si risolvono alcune criticità che si erano verificata con l’utilizzo, spesso improprio o comunque poco ponderato, del c.d. “rent to buy”. Troppo spesso suggerito da operatori del settore con eccessiva facilità.

Tra queste, un aspetto di primo piano è rappresentato dalla previsione che tali contratti siano soggetti a trascrizione nei Registri immobiliari, analogamente a quanto accade per i contratti preliminari di compravendita, con un’efficacia rapportata alla durata del contratto stesso e comunque per un periodo non superiore a dieci anni. La trascrizione rende opponibile il contratto di godimento anche nei confronti dell’eventuale terzo soggetto acquirente in caso di espropriazione immobiliare, venendo così a fornire una importante tutela, prima totalmente mancante, al futuro acquirente.

Ma anche il futuro venditore è oggi più tutelato: il mancato pagamento dei canoni di godimento può infatti determinare la risoluzione del contratto, con diritto alla restituzione dell’immobile e, salvo non sia diversamente convenuto nel contratto, l’acquisizione definitiva dei canoni incassati a titolo di indennità e, sopratutto, senza che torni applicabile la disciplina in tema di locazioni.

La norma disciplina, inoltre, l’ipotesi di fallimento di una delle parti del contratto.

Se a fallire è il proprietario/venditore, il contratto prosegue; l’eventuale azione revocatoria non sarà esperibile in presenza di contratto trascritto, con effetti non cessati, purché il prezzo pattuito sia giusto e l’immobile destinato ad abitazione o sede principale.

Se a fallire, invece, è il conduttore/acquirente, l’esecuzione del contratto rimane sospesa fino a quando il curatore, ottenuto il parere del comitato dei creditori, manifesti la volontà di subentrare nel contratto in luogo del fallito, ovvero di recedere dallo stesso. In quest’ultima ipotesi, essendo l’inadempimento imputabile al conduttore/acquirente, il proprietario/venditore avrà diritto oltre alla restituzione dell’immobile, anche all’acquisizione integrale dei canoni corrisposti.

Quella che manca, invece, è la disciplina fiscale.

L’art. 23 del decreto Sblocca Italia non si occupa della fiscalità dei contratti in oggetto, con la conseguenza che gli aspetti tributari della nuova disciplina devono essere individuati in via interpretativa, nell’esigenza di evitare una doppia imposizione su somme che in una prima fase sono qualificate come canoni per il godimento dell’immobile e successivamente sono imputate al prezzo della cessione (cfr. Consiglio Nazionale del Notariato, studio 490-2013T e norma di comportamento 191 dell’Associazione Italiana Dottori Commercialisti ed esperti contabili).