Il contratto preliminare (o compromesso)

Il contratto preliminare, detto comunemente “compromesso”, riveste un ruolo fondamentale nell’acquisto di una casa. Troppo spesso, invece, viene trascurato o preparato senza la dovuta attenzione. In alcuni casi, addirittura, non viene nemmeno sottoscritto, perché le parti si limitano a scambiarsi una proposta di acquisto e la sua accettazione.

Un contratto preliminare ben preparato può rivelarsi fondamentale per prevenire possibili liti od incomprensioni tra le parti e per far sì che tutto l’iter, fino alla conclusione del contratto notarile, possa compiersi senza rischi o problemi. Ad esempio, è importantissimo assicurarsi della situazione di libertà dell’immobile oppure della sua regolarità urbanistica sin dall’avvio delle trattative. Questi aspetti possono rivelarsi determinanti per stabilire una corretta valutazione dell’immobile, oppure consentire all’acquirente di accedere al credito bancario necessario per finanziare l’acquisto.

Per un acquisto sicuro è quindi consigliabile rivolgersi al proprio notaio di fiducia ben prima di aver assunto qualsiasi tipo di impegno, affidandogli l’incarico di provvedere ai necessari controlli ed alla predisposizione di un contratto preliminare che sia tutelante per entrambe le parti.

In questo periodo di particolare difficoltà, il nostro studio notarile si è attrezzato per assicurare incontri con le parti in videoconferenza e lo scambio telematico della documentazione, in modo da limitare al massimo il rischio di contatti.

Vi verranno fornite le indicazioni per collegarsi alla piattaforma di videoconferenza in modo che entrambe le parti, e l’eventuale mediatore immobiliare, possano interagire in diretta e contemporaneamente con il notaio. Sarà così possibile esporre le proprie esigenze e necessità che il notaio tradurrà nelle corrette clausole contrattuali.

Una volta condiviso il testo finale, il contratto potrà essere sottoscritto a distanza o di fronte al notaio, a seconda della forma contrattuale scelta.

Il contratto preliminare può infatti assumere due forme diverse:

• quella della semplice scrittura privata, anche se preparata dal notaio, oppure
• quella dell’atto notarile vero e proprio.

Anche il contratto preliminare infatti, può essere ricevuto dal notaio al pari della compravendita (come atto pubblico o scrittura privata autenticata), in modo che ne possa essere effettuata la trascrizione dei pubblici registri immobiliari.

A cosa serve la trascrizione del contratto preliminare? ed in cosa differisce dalla sola registrazione?

La trascrizione del contratto preliminare, prevista dall’art. 2645-bis del codice civile, è finalizzata a tutelare il promissario acquirente dal pericolo di formalità pregiudizievoli (cessione dell’immobile a terzi o costituzione di diritti reali sullo stesso; pignoramenti; sequestri; ipoteche ecc.), che potrebbero essere trascritte o iscritte contro il promittente venditore nel periodo che va dalla sottoscrizione del preliminare alla stipula dell’atto definitivo di compravendita.

Una volta trascritto il preliminare, invece, le successive trascrizioni o iscrizioni contro il promittente venditore non sono opponibili al promissario acquirente, che è quindi pienamente tutelato. Contemporaneamente, la trascrizione tutela anche il promittente venditore, ponendolo al riparo da responsabilità nei confronti del promissario acquirente nel caso in cui si verificasse uno dei suddetti eventi.

In sintesi, è come se il promissario acquirente “prenotasse” gli effetti del contratto di compravendita. Tutto quello che dovesse accadere dopo la trascrizione del preliminare sarà a lui inopponibile, ossia come se non fosse mai esistito.

Inoltre la trascrizione del contratto preliminare attribuisce al promissario acquirente un privilegio in caso di fallimento del promittente venditore (art. 2775-bis del codice civile); ciò significa che, a seguito della vendita forzata dei beni del fallito ed in sede di distribuzione del ricavato ai creditori, il promissario acquirente è preferito agli altri creditori, anche ipotecari, del fallito medesimo.

La registrazione del contratto preliminare non attribuisce invece al promissario acquirente alcuna tutela sostanziale (se si eccettua il vantaggio della data certa), ma è comunque obbligatoria in quanto comporta il pagamento delle imposte allo Stato.

Qual è la forma necessaria ai fini della trascrizione del contratto preliminare?

Ai sensi dell’art. 2645-bis del codice civile, per la trascrizione del contratto preliminare è richiesta la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata da notaio. Questo comporta necessariamente che le parti firmino il contratto davanti al notaio.

In ogni caso, le parti possono avvalersi del notaio per la predisposizione del contratto, con tutte le verifiche e le cautele necessarie, e la successiva registrazione. In questo caso potrebbe essere opportuno adottare altre forme di tutela.

Nel caso in cui le parti decidano di non trascrivere il contratto preliminare, quali possono essere le cautele opportune a tutela del promissario acquirente?

Un’esigenza di tutela del promissario acquirente si pone soprattutto in relazione alle somme anticipate al promittente venditore (acconti, caparre). Nel caso in cui non si possa stipulare il contratto definitivo per colpa del promittente venditore, il promissario acquirente ha diritto a ricevere il doppio della caparra versata: ossia la restituzione di quanto già versato più altrettanto. Tuttavia la restituzione di tali somme può essere a rischio, soprattutto se il soggetto obbligato non è solvibile e la vendita non si è potuta perfezionare per una ipoteca od altro gravame non dichiarato. Il rischio è tanto più elevato quanto maggiore è la somma pagata anticipatamente, e quanto più lungo è il lasso di tempo che intercorre tra la data del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo.

Oltre alla trascrizione del preliminare, il promissario acquirente può avvalersi di un’altra forma di tutela: depositare la caparra (ed eventualmente il saldo) presso il notaio.

In questo caso il notaio potrà conservare la caparra in deposito e la consegnerà al promittente venditore solo dopo aver trascritto il contratto preliminare, se previsto, od il contratto definitivo ed aver verificato l’inesistenza di gravami od altro a carico dell’immobile.