Comprare la prima casa

L’acquisto della prima casa ha una tassazione agevolata, diversa a seconda che a vendere sia l’impresa che ha costruito o ristrutturato la casa entro 5 anni dalla fine dei lavori, oppure un privato.

In caso di acquisto da un costruttore, l’acquirente dovrà versare l’IVA al 4% calcolata sul prezzo di vendita.

Se invece vende un privato (o se la vendita avviene dopo 5 anni dalla fine dei lavori o se vende una impresa che non ha costruito o ristrutturato l’abitazione), chi compra deve pagare al notaio – che la versa allo Stato – l’imposta di registro nella misura del 2% del valore catastale della casa.

Per avere le agevolazioni, è necessario che chi compra:
1) sia residente nel Comune dove si trova la casa; oppure che vi si stabilisca in 18 mesi dall’acquisto; oppure che svolga la propria attività (non solo lavorativa, ma ad esempio anche per motivi di studio) in quel Comune;
2) non sia titolare da solo o con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa nel Comune dove si trova quella comprata;
3) non sia titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, in tutta Italia, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su di un’altra casa acquistata, anche dal coniuge, con le agevolazioni prima casa.
Inoltre è necessario che la casa non appartenga alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;

Recentemente l’agevolazione è stata estesa anche al caso in cui chi compra risulti ancora titolare di una casa acquistata con le agevolazioni prima casa, purché la venda entro un anno dal nuovo acquisto; in questo caso è possibile richiedere le agevolazioni anche se la “vecchia prima casa” si trova nello stesso Comune della nuova casa da acquistare.
Il regime fiscale agevolato della prima casa si estende anche alle pertinenze: insieme alla casa si possono infatti acquistare, con atto unico o con più atti separati, le pertinenze, una per ciascuna categoria (C/2 – cantina magazzino, C/6 – autorimessa, C/7 – tettoia), pagando le tasse ridotte.

Quando si decade dalle agevolazioni

Si può decadere dalle agevolazioni se la casa viene venduta prima che siano passati 5 anni.  Tuttavia è possibile evitare tale decadenza comprando una nuova casa da utilizzare come abitazione principale entro un anno dalla vendita.

Credito di imposta

Si ha un credito di imposta in caso di vendita di una casa comprata con le agevolazioni e successivo acquisto di una nuova casa entro un anno dalla vendita. In questo caso chi compra ha la possibilità di scalare dalle imposte da pagare sul secondo acquisto quelle pagate in relazione al primo acquisto (credito di imposta). L’applicazione di questa legge è piuttosto complicata: è opportuno farsi consigliare dal proprio notaio o da un altro professionista, per non perdere il possibile risparmio di imposta.

IRPEF – Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche

L’IRPEF dovuta sul reddito da immobili è calcolata nella dichiarazione dei redditi (Mod. 730 o Mod. UNICO) da presentare l’anno successivo a quello di acquisto, in proporzione ai giorni di possesso degli immobili acquistati. Il reddito immobiliare viene sommato agli altri redditi (lavoro dipendente o pensione, lavoro autonomo, reddito d’impresa eccetera): quindi ciascuno pagherà in funzione dei propri redditi. L’imposta viene calcolata in base alla rendita catastale maggiorata dei moltiplicatori previsti.

L’abitazione principale o quella utilizzata come abitazione principale da familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo) è completamente esente dall’IRPEF. L’esenzione spetta soltanto per un fabbricato.
Nell’esenzione sono comprese anche le pertinenze come, ad esempio, il garage, la cantina o il posto auto.